전세 계약 핵심 체크리스트 총정리

깡통전세와 전세사기의 여파가 계속 이어지면서 국민 불안감도 커지고 있습니다. 최근 전세사기를 막기 위해 확인해야 할 것들에 대해 서울시에서 홍보한 자료를 중심으로 전세계약 시 꼭 짚고 넘어가야 할 핵심 체크리스트를 정리해 보았습니다.

전세계약 전 체크해야 할 8가지

적정 전세가격 확인하기

본인이 계약하려는 전셋집의 보증금이 적정 가격인지 확인하는 방법이 있습니다. 서울시에서 운영하는 서울부동산정보광장과 경기도에서 운영하는 경기도실거래통합조회 서비스를 활용해 보는 것을 추천드립니다.

전세가율 확인하기

전세가율(전세가율=전세금액/매매금액)이 80%를 초과하면 깡통전세의 위험이 크므로 주의해야 합니다.

등기부등본 확인하기

등기부등본에서 다음의 3가지 사항을 꼭 확인해야 합니다.

임차주택의 근저당 등 과다한 대출 여부
압류, 처분금지 등 권리제한사항 여부
임차주택의 신탁등기 여부와 신탁원부 내용

건축물대장 확인하기

계약하려는 곳이 무허가, 불법건축물 등은 아닌지 확인해야 합니다. 건축물대장에 '근린생활시설'이 있다면 주택이 아닙니다. 주거용 건축물이 맞는지 꼭 체크하시기 바랍니다.

임대인 체납세금 등 확인하기

임대인이 미납한 국세가 있을 경우 경매나 공매 등으로 건물이 처분되면 임차보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다. 따라서 임대인 미납국세열람 신청을 통해 체납세금은 없는지 꼭 확인하시기 바랍니다.

신청시기 : 임대차 계약 전 또는 임대차 계약일~임대차기간 시작일까지
신청방법 : 열람신청서, 신분증, 임대계약서 등을 지참하여 전국 세무서 방문하여 열람신청하기

공인중개사 및 집주인 확인하기

집주인 없이 공인중개사를 통해 계약하는 경우가 많은데 계약을 도와주는 공인중개사가 정상영업 중인지 여부를 공인중개사협회에서 확인할 수 있습니다. 집주인과 직접 계약하는 경우, 계약 당사자가 등기부등본, 건축물대장 상의 소유자와 동일한지 신분을 꼭 확인해야 합니다.

중개물건 등록 확인하기

중개물건이 특정 중개소에만 등록되는 경우도 있지만 지역 내 다수의 중개업소에 등록되어 있는지 확인해야 합니다.

보증보험 확인하기

가장 안전하고 확실한 방법인 보증보험 가입을 확인해 보아야 합니다. 보증보험은 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때 보증기관이 돈을 대신 내어주고 다음에 구상권을 행사하는 제도입니다.

해당 보증보험에 가입이 되어 있는지 HUG(주택도시보증공사), SGI(서울보증보험), HF(한국주택금융공사) 등에서 확인할 수 있습니다.

추가로 전세계약 시 확인해야 할 사항

우선변제권 제도

소유자가 한 명이고 세입자가 여러 명인 다가구주택의 경우, 보증금 우선순위를 다투게 될 수 있습니다. 따라서 나보다 먼저 입주한 세입자의 보증금 합계를 확인해야 합니다. 주택임대차보호법상 우선변제권을 먼저 갖춘 세대의 임차보증금이 나의 임차보증금보다 먼저 변제되는 '우선변제권 제도'가 있기 때문입니다.

확정일자 확인

다른 세대의 임자보증금 규모를 알아보는 방법 중 '확정일자 부여현황' 자료를 통해 짐작해 볼 수 있습니다. 그런데 확정일자 부여현황은 임대인의 동의를 받아야 확인할 수 있습니다. 만약 동의하지 않는다면 관련 특약을 작성 한 뒤 계약 후 동주민센터에 방문하여 '다가구 전입세대 확정일자'를 열람할 수 있습니다.

이런 식으로 내용을 확인해 보고 위험이 감지된다면 특약에 따라 계약을 해지할 수 있도록 공인중개사를 통해 중재 요청하는 것이 좋습니다.

특약 활용하기

계약서를 작성할 때 특약을 적절히 활용하는 방법이 있습니다. 특약은 집주인과 세입자 간에 의견을 조율하여 결정하면 됩니다. 예를 들어 보증보험이 반려되면 계약을 취소한다거나 집주인 명의가 바뀌면 계약을 해지하고 보증금을 돌려준다 등과 같은 내용을 특약 조건으로 활용하는 방법도 있습니다.